מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן הינה יוזמה של ממשלת ישראל במטרה לנסות ולעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה בתנאים מועדפים ובמחירים אטרקטיבים.

כחלק מהרפורמה שונה הליך המכרז של מנהל מקרקעי ישראל, במתכונת הישנה של התוכנית היה המנהל מקרקעי ישראל מוכר את הקרקעות ליזמים בכל המרבה במחיר, היזם שהציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע היה זוכה.  כיום במחיר למשתכן השיטה שונה, היזם שמציע את המחיר הנמוך ביותר עבורו הוא מוכן למכור דירה לציבור הוא הזוכה בקרקע, שינוי השיטה גורם להוזלה במחירי הדירות במסגרת התכנית.

סדר פעולות במחיר למשתכן
  • בדיקת זכאות
  • הרשמה להגרלה
  • הודעה על זכיה והזמנה לכנס זוכים בפרויקט
  • בחירת דירה על פי מיקומכם בהגרלה
  • חתימות על חוזה רכישה
  • תשלום הון עצמי
  • לקיחת משכנתא
מי זכאי להשתתף בתוכנית?

מכיוון שמטרת התוכנית היא לעזור לאוכלוסיות מסוימות לקנות דירה, בעיקר לחסרי דירה וזוגות צעירים אך גם למשפרי דיור.

 

 הוגדרו מספר קריטריונים להשתתפות בתוכנית:
מי שלא היה בעל דירה או חלק מדירה בשלוש השנים האחרונות,  ואין לו זכויות במגרש מגורים ועומד באחד מהתנאים הבאים:
  • זוגות נשואים או ידועים בציבור.
  • יחידים (רווקים, גרושים, אלמנים) מעל גיל 35.
  • הורה חד הורי עם ילד אחד לפחות.
  • נכים בני 21 ומעלה.

אם בחלוף שנה מיום ההגרלה ישארו דירות שלא נקנו על ידי הזוכים במחיר למשתכן, תיפתח המכירה גם למשפרי דיור.

משפרי דיור- מי שבבעלותו יותר משליש בדירה או בקרקע המיועדים למגורים, או שהיה בבעלותו יותר משליש בדירת מגורים בשלוש השנים האחרונות.

בני הזוג יחשבו משפרי דיור גם אם הייתה בבעלות רק אחד מהם יותר משליש בקרקע או דירה המיועדים למגורים.

משפרי דיורי היו זכאים להשתתף בתנאי שיתחייבו למכור את דירה הקודמת עד שנה מקבלת הדירה החדשה.

ההגרלה

כדי להשתתף בהגרלה עליכם  להוציא תעודת זכאות באחת משלושת החברות המנפיקות אישורים אלו: אלונים, מילגם ועמידר. תעודת הזכאות תקפה לשנה מיום הוצאתה.

לאחר שזכאותכם תתקבל תוכלו להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון ולמצוא שם את כל המידע הנחוץ על כל הפרויקטים הקיימים, רשימת ההגרלות אליהן ניתן להירשם ומועדי סיום הרישום עבורן.  ההרשמה להגרלה  נעשית באופן מקוון, קיימת אפשרות להירשם למספר הגרלות במקביל, אך אם תזכו באחת ההגרלות תמחקו באופן אוטומטי משאר ההגרלות אליהן נרשמתם.

ההגרלה נערכת באופן ממוחשב, ותוצאות ההגרלה נשלחות לכל הנרשמים.

במידה וזכיתם תוזמנו על ידי הקבלן לכנס זוכים בו תקבלו מידע על הפרויקט בו זכיתם. ולאחר מכן תוזמנו פעם נוספת על מנת לבחור דירה ,בחירת הדירה נעשית עפ" סדר זכייתכם בהגרלה, לכן ישנה חשיבות רבה למיקומכם בהגרלה.

במידה וטרם חתמתם על חוזה עם הקבלן יש באפשרותכם לבטל את הזכייה. 

בחירת דירה

שלב בחירת הדירה הוא אחד השלבים החשובים בפרויקט מחיר למשתכן. הזמן המוקצב לבחירת דירה הוא כ45 דקות לכן אתם חייבים להגיע מוכנים כדי לבחור את הדירה המתאימה ביותר עבורכם, ולהימנע מטעויות קריטיות שעלולות לפגוע באיכות החיים שלכם ולעלות לכם הרבה מאוד כסף.

ראשית עליכם להכיר את תכנית הבניה והדירות הקיימות בפרויקט שלכם. לאחר מכן עליכם לדרג  את הדירות לפי היכולות הכלכליות שלכם והפרמטרים (קומה, כיווני אוויר, נוף ועוד) החשובים לכם.

בזמן ההרשמה להגרלה תוכלו לדעת מראש את המחיר למ"ר, הוא מפורסם באתר ההגרלות,  אך לא תוכלו לדעת מראש את גודל הדירה כיוון שהזימון לבחירת דירה מתבצע בהתאם למיקומכם בהגרלה. לכן לזוכים במקומות הראשונים יוכלו לבחור איזה דירה שירצו, והזוכים במקומות האחרונים יאלצו להסתפק בדירות שנשארו. לכן מי שיזכה במקומות הנמוכים יותר יצטרך לחשוב מראש על כמה שיותר אופציות חלופיות.

חשוב מאוד להוציא אישור עקרוני מבעוד מועד על הסכום המקסימלי בו תוכלו לעמוד. כך תוכלו להתאים את בחירת הדירה למסגרת התקציב שלכם ולהימנע מסיטואציה לא נעימה בה תבחרו דירה שאין ביכולתכם לקבל עליה משכנתא, ותצטרכו לשלם קנסות על הפרת חוזה עם הקבלן.

במידה ולא תגיעו לפגישה תאבדו את זכותם לרכוש דירה בפרויקט.

מגבלות
  • אינכם רשאים למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 (לאחר שהדירה מוכנה למגורים), או 7 שנים מהיום שהודיעו לכם על הזכייה בפרויקט, המוקדם מבניהם. באפשרותכם להשכיר את הדירה.
סדר התשלומים ומדד תשומות הבניה במחיר למשתכן 

כשתוכנית מחיר למשתכן החלה זוכים רבים פנו למשרד השיכון והתלוננו על   חוזים לא הוגנים ותנאי תשלום בעייתיים מצד הקבלנים. בשנת 2017 החליט משרד השיכון לשים ולזה סוף ולעשות סדר בכל הנוגע ללוח התשלומים וזכויות הזוכים אל מול הקבלנים.

כעת סדר התשלומים העדכני נראה כך:

  • במעמד בחירת הדירה תצטרכו לשלם 2000₪ שיקוזזו ממחיר הדירה בתנאי ותחתמו על חוזה הרכישה.
  • 7% משווי הדירה תשלמו במעמד החתימה על חוזה הרכישה.
  • עד 45 יום ממועד החתימה תצטרכו להשלים 27% ממחיר הרכישה.
  • לאחר מכן התשלומים יבוצעו בסכומים שווים לאורך תקופת הבנייה עד להשלמה של 90%.
  • 10% הנותרים ישולמו בסמוך לכניסתכם לדירה.
 
מדד תשומות הבניה

ממד תשומות הבניה מתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא למעשה מבטא את השינוי בעלויות הבניה של הקבלן במהלך בניית הדירה.

 כאשר הקבלן מוכר לכם דירה במחיר מסוים הוא לוקח בחשבון כמה הוא אמור להרוויח אך הוא לא יכול להעריך במדויק מראש מה היו עלויות הבנייה העתידיות מכיוון שהבנייה נמשכת מספר שנים שבמהלכן מתרחשים שינוים רבים במחירי חומרי הבניה, שכר העובדים ועוד.

ממד תשומות הבניה הוא סוג של "תעודת ביטוח" עבור הקבלן המבטיחה לו שאתם תשאו בעליה של עלויות הבניה במידה והיא תתרחש. חשוב להדגיש שהמטרה של מדד תשומות בניה היא לא לגרום לכך שהקבלן ירוויח עוד כסף אלה אמורה למנוע מהקבלן להפסיד כסף כתוצאה מהתייקרות הבניה.

ההצמדה למדד תשומות הבניה נעשית רק על הכסף שעוד לא שולם. נניח וקניתם דירה במיליון ₪ ושילמתם במעמד החתימה 200  אלף ש"ח, ולאחר מכן המדד עלה ב 1% אז כתוצאה מכך ה 800 אלף ש"ח הנותרים יספגו את עליית המדד ויתרת החוב שלכם תעמוד על 808,000₪.  חשוב לציין שהבנק לא לוקח בחשבון את עליית תשומות הבניה כחלק מהמשכנתא, לכן תצטרכו לשלם את עלית המדד מההון העצמי שלכם.

הקדמת התשלומים לקבלן

בכל הנוגע להקדמת התשלומים לקבלן קיימות 3 אפשרויות:

  • פרויקטים בהם הקבלן לא מסכים להקדמת תשלומים.
  • פרויקטים בהם הקבלן מסכים להקדמת תשלומים, במידה תבחרו להקדים את התשלומים תוכלו להימנע ממדד תשומות הבניה.
  • פרויקטים בהם הקבלן מסכים להקדמת תשלומים אך עדיין מחייב על מדד תשומות הבניה.

חשוב מאוד לוודא מהי המדיניות של הקבלן שלכם על מנת לדעת להיערך לכך בהתאם.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן?

תשובה לשאלה זו תלויה בהרבה מאוד פרמטרים ומומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

אם ברצונכם להקדים תשלומים על ידי לקיחת משכנתא –צריך להבין האם ישנו צפי לעליה או ירידה בריביות, והאם אתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא .יש לקחת בחשבון שבניית הדירה לוקחת כ3 שנים בממוצע, ולכן יכול להיווצר מצב שבזמן ההמתנה לכניסה לדירה תצטרכו לשלם במקביל גם משכנתא וגם שכירות. ניתן לבדוק אפשרות לעשות גרייס (דחיית תשלומי המשכנתא) בזמן בניית הדירה.

אם בכוונתכם להקדים את התשלומים על ידי שימוש בהון העצמי שלכם, כדאי להבין מה אחוז התשואה אותו אתם מקבלים על הכסף בהשוואה לצפי עליית תשומות הבניה. אם הכסף שלכם נמצא בפיקדון בעל רמת סיכון גבוה המלצתנו היא למשוך את הכסף ברגע שחתמתם על החוזה לרכישת דירה על מנת למנוע מצב בו תפסידו חלק מכספכם, מה שעלול להוות בעיה במימון רכישת הדירה.

אחוזי מימון במחיר למשתכן:

אחד היתרונות המשמעותיים במחיר למשתכן הוא אחוז המימון, בעוד במשכנתא רגילה ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר הרכישה. במחיר למשתכן ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר השמאות.  במחיר למשתכן מחיר שמאות גבוה יותר ממחיר הרכישה.

מחיר רכישה- כמה שילמתם על הנכס. מחיר שמאות- כמה השמאי העריך שהכנס שלכם שווה.

דוגמא: נניח וקניתם דירה בשוק החופשי ב 1,000,000 ₪ ,  תוכלו לקבל עד  750,000 ₪ משכנתא ( 75% מימון).

במחיר למשתכן אם תיקנו דירה ב 1,000,000 ₪ והשמאי העריך את הדירה ב 1,200,000 ₪ תוכלו לקבל עד 900,000 ₪משכנתא (אותם 75% אבל ממחיר השמאות),מה שאומר שתצטרכו להביא הון עצמי של  100,000₪ בלבד.

במחיר למשתכן ככל שהערכת השמאי תיהיה גובה יותר כך תוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר,
כמובן בתנאי שהנתונים הפיננסים שלכם מאפשרים זאת.

חשוב לציין שבזמן החתימה על החוזה במחיר למשתכן אין עדיין הערכת שמאי, לכן ניתן רק לשער על כמה יעמוד מחיר הדירה לאחר השמאות.

 

מגבלות
  • 1.8 מיליון ש"ח הוא הסכום השמאות המקסימלי אליו הבנק יתייחס לצורך חישוב תקרת המשכנתא. אך אם במידה ומחיר הרכישה שלכם גבוה מסכום זה אז הבנק יתייחס למחיר הרכישה.
  • על פי הנהלים של בנק ישראל במחיר למשתכן ניתן להגיע עם הון עצמי של מינימום 100,000₪.
  • במקרים בהם מדובר בפרויקט בעיר שיש בה מעניק פריפריה ההון העצמי המינימלי הוא 60,000 ₪.
 
סיכום

תכנית מחיר למשתכן פותחת דלת לזוגות צעירים ומאפשרת להם לרכוש דירה בתנאים נוחים ומחירים מוזלים, אך עם זאת התכנית גם טומנת בחובה מכשולים לא מעטים. תכנית מימון לא נכונה ולא מתוכננת וחוסר מודעות לסכנות הרבות הקיימות בתוכנית עלולים להכניס אתכם לבור פיננסי ולהפוך את הזכייה להפסד גדול.

יש לבחון את התאמת הדירה לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם, כיום ובעתיד ולהבין מהו גובה החזרים חודשיים בהם אתם יכולים לעמוד בזמן הבניה ולאחר מכן.  בנוסף יש לקחת בחשבון את מדד תשומות הבניה ועלויות מעבר דירה, היערכות לא נכונה עשויה להביא לכך שתצטרכו לקחת הלוואה נוספת ביחד עם המשכנתא. לכן כדי לקבל את ההחלטות הנכונות באחת העסקאות החשובות בחייכם מומלץ מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע שיעשו סדר בדברים וילוו אותכם בכל התהליך.

עומדים בפני לקיחת משכנתא חדשה ורוצים להיות בטוחים שאתם מקבלים את ההצעה המשתלמת ביותר? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter