משכנתא חדשה
בשעה טובה! אתם עומדים לפני רכישת דירה. רגע לפני שאתה לוקחים משכנתא ריכזנו עבורכם כמה דברים שאתם חייבים לדעת.
משכנתא היא הלוואת ארוכת טווח שניתנת כנגד שיעבוד נכס המשמש את הבנק כבטוחה. לאחר סיום כל תשלומי המשכנתא הבנק יסיר את השעבוד על הנכס. במידה והלווה לא עומד בהחזרים לבנק יש את האפשרות לעקל את הנכס על מתן לגבות את חובו.
משכנתא היא ככל הנראה העסקה הפיננסית הכי גדולה שתעשו בחייכם, היא מצריכה ידע והבנה בתחום לכן אתם חייבים להיערך לכך בהתאם ולבדוק לא מעט פרמטרים לפני שאתם מקבלים החלטה כה גורלית שתשפיע על העתיד הפיננסי שלכם.
בחירת דירה בהתאם ליכולות שלכם
שתי האלמנטים המרכזיים המשפיעים על בחירת הדירה שלכם הם ההון העצמי שיש ברשותכם ויכולות ההחזר שלכם. לכן קודם כל אתם צריכים לבדוק מהו התקציב העומד לרשותכם ורק אז להתחיל בחיפושים אחר דירה שעונה על היכולות הכלכליות שלכם. סדר פעולות הפוך עלול ליצור סיטואציה לא נעימה בה תחתמו על חוזה רכישה מול המוכר, והבנק לא יאשר לכם את המשכנתא המבוקשת, דבר אשר יגרום לביטול החוזה ותשלום קנס כספי מצדכם. תהיו ריאליים, אל תתפתו לקנות דירה שחורגת מהתקציב שלכם, התאימו את הדירה לתקציב ולא את התקציב לדירה!!
הון עצמי
הון עצמי זהו הסכום שתצטרכו להביא ”מהבית" על מנת לקבל משכנתא. הבנקים למשכנתאות מחייבים את הרוכשים להון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה. אחוז המימון ניתן לפי סוג העסקה:
למי שרוכש את הדירה הראשונה שלו- יכול לקבל עד 75% מימון מערך הדירה.
משפרי דיור (מוכרים וקונים דירה) – יכול לקבל עד 70% מימון מערך הדירה הנרכשת.
מי שיש ברשותו דירה והוא רוצה לקנות דירה נוספת- יכול לקבל עד 50% מימון מערך הדירה הנרכשת.
שימו לב: ככל שההון העצמי שלכם יהיה קטן יותר כך הריביות שתקבלו יהיו גבוהות יותר.
במקרה בו אין לכם את מלוא ההון העצמי הדרוש יש מספר פתרונות:
- הלוואה /מימון מגוף חוץ בנקאי.
- הלוואה על חשבון קופת גמל / קרן השתלמות.
- שיעבוד לנכס של ההורים.
חשוב להדגיש שהאפשרות לעסקה עם 100% מימון קיימת אך מאוד מסוכנת! לכן הלווים חייבים להיות בעלי הכנסות גבוהות ויציבות פיננסית.
גובה ההחזרים החודשיים
הסכום המרבי אותו ניתן להחזיר בחודש הוא כשליש מההכנסה נטו, חלק מהבנקים מאפשרים במקרים מסוימים ללווים להחזיר עד 40% מההכנסה נטו. יש לקחת בחשבון שבחלק מהמסלולים ההחזרים החודשים יכולים לטפס במהלך השנים.
במידה ויש לכם הלוואות שנשאר להם יותר מ 18חודשים עד הפירעון, הבנק יחסיר את הסכום החודשי אותו אתם מחזירים על ההלוואה מיכולת ההחזר שלכם. לדוגמא: אם אתם מרווחים 15 אלף ₪ נטו, ויש לכם הלוואה שההחזר החודשי שלה עומד על 1000₪ אז מבחינת הבנק הנטו שלכם הוא 14 אלף ₪
אורך תקופת המשכנתא
התקופה המקסימלית שניתן לפרוס את תשלומי המשכנתא היא ל 30 שנה- חשוב לציין שגובה הריבית מושפע מאורך השנים, ככל שניקח את המשכנתא לתקופה יותר ארוכה כך הריביות שנקבל יהיו גבוהות יותר.
עלויות נוספות
רכישת דירה כרוחה בלא מעט הוצאות נלוות שאתם חייבים לחשב מראש ולדעת להיערך לכך בהתאם לפני שלוקחים משכנתא. חשוב להדגיש שהכסף עובר מהבנק ישירות למוכר הנכס, זאת אומרת שאינכם יכולים להשתמש בכסף של המשכנתא לטובת דברים אחרים, מה שאומר שאת כל ההוצאות הנלוות אתם תצטרכו לשלם מההון העצמי שלכם, לכן תצטרכו לעשות חישוב מדויק לפני שאתם לוקחים את המשכנתא על כל הוצאות הנלוות ולהחסיר אותם מההון העצמי שלכם ורק אז ללכת לבנק לבקש את הסכום המבוקש אחרי שהורדתם מהסכום של ההון העצמי שלכם את העלויות הנלוות.
התאמת תמהיל המשכנתא לצרכים שלכם
לאחר שקיבלתם את ההחלטה על סכום המשכנתא המבוקש וגובה ההחזרים החודשים בהם אתם יכולים לעמוד, הגיע זמן להתקדם לבניית תמהיל המשכנתא. לפני שאתם מגיעים לבנק לנהל משא ומתן על הריביות חשוב מאוד לבנות תמהיל נכון שבנוי במיוחד עבורכם, ותואם את הצרכים והיכולות הפיננסיות שלכם כיום ובעתיד. שילוב מסלולים נכון בתמהיל המשכנתא מאפשר לנהל סיכונים בצורה חכמה ולכסות כמה שיותר תרכשים אפשריים. לכל מסלול היתרונות וחסרונות שיש לקחת בחשבון בזמן בניית התמהיל, לכן כדאי מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות שיעזור לכם לבחור את המסלולים שהכי מתאימים לכם.
